Инвесторов в жилье хотят защитить

http://profidom.com.ua/novosti/zakon/35578-investorov-v-zhil-e-khotyat-zashchitit
Права инвесторов на первичном рынке жилья хотят защищать по-новому. Речь идет о законопроекте о защите прав инвесторов-покупателей жилья (то есть проект на будущее, он не будет касаться уже существующих долгостроев). Разработка соответствующего документа началась после слушаний в профильном комитете, прошедших в ноябре 2019 г., по результатам которых наработали значительный объем материалов и рекомендаций.

Для обработки всего массива данных была создана отдельная рабочая группа, которую возглавила разработчик законопроекта - замглавы парламентского комитета по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Елена Шуляк (фракция "Слуга народа"). Помимо нее в рабочей группе представлены все участники рынка: пострадавшие инвесторы, застройщики, представители местной и центральной власти, народные депутаты, эксперты и т. д.
Именно по поручению профильного комитета и при непосредственном участии его многих частников и готовится законопроект по защите при приобретении будущей недвижимости. Поэтому в поддержке профильного комитета можно быть уверенным. Более того, депутаты-соавторы законопроекта планировали зарегистрировать его в парламенте еще в первом квартале. Но карантин внес свои корректировки.
Тем не менее, как рассказала UBR Елена Шуляк, когда Верховная Рада уже в ближайшее время вернется к обычному режиму работы, проект будет зарегистрирован и проголосован без проволочек.
Пока что это проект, и даже сейчас идут дискуссии о конкретных положениях, в том числе цифрах и методах. Но основные расшифровки документа таковы:
- законопроект вводит ряд новых понятий, главным из которых является составляющая часть делимого объекта незавершенного строительства, что подразумевает приобретенную квартиру инвестором;
- объект незавершенного (строящегося) объекта становится отдельным объектом гражданских прав;
- отчуждение прав на делимый объект может осуществляться лишь путем отчуждения его составляющих. Применительно к инвесторам это означает, что отчуждение должно проходить при их полном согласии (например, смена собственника недостроенного объекта; отчуждается не сам незавершенный объект (дом), а каждая квартира в отдельности);
- продажа квартир отныне станет возможной только после госрегистрации права собственности объекта строительства за застройщиком. Иными словами, продавать квартиры сможет то юрлицо (компания-застройщик), которое оформило право собственности на незавершенный объект строительства. Инвестор, по сути, становится покупателем строящейся квартиры и имеет все правовые возможности, при необходимости, отстаивать свои интересы;
- приобретение/инвестирование существенно будет ограничено только договорами купли-продажи будущих объектов недвижимости. Другими словами, покупатель приобретает квартиру в будущем доме, а не право требования квадратных метров;
- в договоре купли-продажи должен быть четко указан идентификатор будущего объекта недвижимости в Единой электронной системе, регистрационный номер в Госреестре имущественных прав на недвижимое имущество с указанием его характеристик и т. д., вплоть до указания размещения квартиры на этаже, стоимость объекта и способы ее определения, срок завершения строительства и обязательства по передаче покупателю квартиры, ответственность за невыполнение условий договора;
- отдельно прописана компенсация за изменение фактической площади приобретаемого объекта: если фактическая площадь окажется на 10% больше, чем прописано в договоре, то застройщик не имеет права требовать с покупателя доплату. Если же площадь окажется меньшей, то не позже, чем за месяц до введения объекта в эксплуатацию, застройщик будет обязан заплатить покупателю за переплаченную площадь;
- регистрация права собственности объекта строительства за заказчиком происходит автоматически после получения права на выполнение строительных работ, и регистрация права собственности на отдельные составляющие части (квартиры, коммерческие помещения) будущего объекта недвижимости происходит по тому же принципу. Каждая приобретенная квартира на этапе строительства получает автоматическую регистрацию;
- регистрация отягощения прав на будущие объекты недвижимости включена в гарантийную часть - эти объекты запрещается отчуждать до ввода объекта в эксплуатацию;
- регистрация перехода права собственности от заказчика строительства к инвестору;
- гарантийную часть, которая еще будет обсуждаться, предлагается установить на отметке 10% от всей площади будущего объекта недвижимости (при страховании рисков) или 13% в случае отсутствия страхования. Проще говоря, до ввода объекта в эксплуатацию 10-13% площади застройщик не имеет права продавать, так как это должно стать гарантийным объемом в случае возникновения форс-мажоров, банкротства застройщика и т. д. Гарантийная часть может быть и выше, до 20-25%, но это вопрос дискуссии. С одной стороны, покупатель получает больше гарантий, что объект будет закончен, но застройщик вынужден будет значительно повысить стартовые цены, чтобы покрыть свои издержки на строительство, чтобы перекрыть 1/4 недополученных средств на этапе строительства);
- госрегистратор регистрирует право собственности после получения ведомостей о вводе объекта в эксплуатацию, во время регистрации меняется объект права собственности - "объект незавершенного строительства" на "объект недвижимого имущества". Госрегистратор обязан уведомить правообладателя о регистрации права собственности, также прекращается обременение будущих объектов недвижимости, которые включены в гарантийную часть, другими словами, застройщик сможет продавать гарантийные квартиры/коммерческие помещения уже после регистрации права собственности. Главным новшеством здесь является регистрация прав собственности на будущие объекты недвижимости;
- законопроект предусматривает, что в проектной документации на будущий объект в обязательном порядке должны указываться все номера будущих квартир или коммерческих помещений;
- любые изменения в проектной документации (например, итоговая площадь квартир) должны быть согласованы с инвестором;
- закон регулирует рекламу будущего объекта: он предусматривает, что заказчик строительства обязан разместить на своем сайте информацию об объекте строительства, дате ввода объекта в эксплуатацию, ходе строительства, ведомости о квартирах и прочих помещениях, которые уже проданы и еще продаются.
В рекламе обязательно должен быть указан сайт заказчика.
Планируется, что закон вступит в силу через 6 месяцев со дня его принятия и будет распространяться на все объекты строительства, право на выполнение строительных работ по которым будет получено со дня вступления в силу.
Фактически, говорят авторы законопроекта, для застройщиков нововведения будут минимальными. Они будут касаться изменений правил на рынке в сторону более прозрачных и ответственных. Главное - это изменение подходов к правам граждан, желающих приобрести жилье в новостройке.
"Мы не ограничиваем права или возможности застройщика строить. Но если застройщик хочет начать продавать квартиры еще до ввода объекта в эксплуатацию по схеме, которая сейчас и является наиболее распространенной, он должен защитить покупателей. Для этого застройщик как минимум должен зарегистрировать и дом, и каждую квартиру как отдельный объект имущественных прав. А также гарантировать будущим покупателям, что они получат именно тот проект, за который заплатят", - отметила Елена Шуляк.
По проекту закона, инвестор получит защиту уже с момента оформления сделки - он сразу станет владельцем будущей квартиры.
По информации ProfiDOM.com.ua, застройщик, в свою очередь, имеет также право на свой риск строить за собственные или кредитные средства, даже не регистрируя каждую отдельную квартиру. Но в таком случае продавать квартиры людям до введения в эксплуатацию дома он не будет иметь права.
Каждое отчуждение помещения в объекте строительства должно сопровождаться регистрацией за инвестором прав собственности на приобретенный им объект. В противном случае сделка будет считаться недействительным. То есть в части отчуждения вводятся правила аналогичные тем, которые сейчас действуют на рынке вторичного жилья.
Если заказчик строительства не выполнит свои обязательства перед инвесторами, помещения, входящие в гарантийные доли, можно будет продать, а вырученные деньги направить на достройку объекта, говорят разработчики законопроекта.
"Вся информация о заказчике строительства и объекте строительства (разрешительные документы на строительство, проектная документация на строительство, сведения о приостановлении строительства, штрафы, наложенные на заказчика строительства, и т. д.) с 1 декабря будет в открытом доступе на портале Единой государственной электронной системы в сфере строительства и будет доступна инвестору", - заявила Елена Шуляк.
Владельцем квартиры станет лишь тот, кто заплатит полную сумму по договору. В случае оплаты средств частями регистрируется обременение в пользу инвестора, после оплаты полной суммы обременение снимается и регистрируется право собственности.
Заказчик строительства приобретает право продажи квартир, других жилых и нежилых помещений в объекте строительства сразу после государственной регистрации за собой права собственности на них.
"По доступности жилья даже при условии повышения цен на ранних этапах строительства мы также работаем над этим. Я уверена, что задекларированная более доступная ипотека под 10% или меньше будет реальностью уже осенью. Над этим работают и депутаты, и правительство, НБУ уже существенно снизил учетную ставку, хотя еще год назад в это мало кто верил", - подытожила Елена Шуляк.